本报记者黄琳佟海华深圳报道
近期，物业管理板块迎来密集上市热潮。据不完全统计，目前等待上市的物业管理公司超过25家。其中，超过6家来自广东的物业管理公司正在排队等待港股上市，而广州珠江珠江城市管理服务集团有限公司、实业集团有限公司的全资子公司，也于近日在香港联交所披露了招股书。
招股书信息显示，珠江管理目前管理项目431个，近三年平均净利润约万元。资产负债率上升至81.3%，同年员工成本占销售成本的比例逐年上升至71.5%。然而，在员工成本上涨的背后，该公司此前曾有过未向部分员工足额缴纳社保和住房公积金的记录。
年以来，珠江管理频繁变更公司名称、业务范围调整和人事变动。
珠江实业规划物业股上市的另一边，其房地产A股上市已28年，但仍维持在3.6元/股的水平。在当前房地产行业发展日益严峻的形势下，珠江实业能否通过物管股珠江管理“救市”，似乎并没有想象中那么顺利。
针对上述相关问题，第一财经记者致函珠江管理层。该媒体张姓负责人告诉记者，“目前，公司暂无接受采访的计划。”
“变身”寻求上市
在当前监管日趋严格的时代，房地产股市大不如前，不少房企纷纷转向物业管理行业拿地融资。近期，珠江管理也向香港联交所提交了上市申请。
随着房企分拆上市物业管理股的浪潮开始，珠江实业也于年11月开始谋划珠江管理上市。根据披露的招股书，珠江管理年至年营收、净利润等财务数据表现良好。不过，仔细观察珠江管理三大主营业务的收入，年其城市文体运营服务略有下降。
年上半年，珠江管理的场馆管理运营服务面临场馆关闭、大型活动取消等重大干扰。近期，珠江管理旗下的广州体育场、广州亚运城综合体育场也暂停运营。珠江实业拯救了珠江管理城的文体事业。
招股书显示，年珠江管理城市文体运营业务中，通过珠江实业及其合资企业、联营公司、关联方获得的收入较年增加约45.84万元。
近年来，为了在港交所上市，珠江实业和珠江管理动作频频。早在年11月，珠江实业就公告称正在筹备珠江管理上市。年初，珠江管理迎来一系列变动，包括公司名称变更为现公司名称、新增珠江实业旗下广州珠江健康资源管理集团有限公司为新股东，甚至改变原有的商业服务业。就是现在的公共设施管理行业。
年，珠江实业向重组前的珠江管理放贷10亿元，随后应收贷款转换为年资产支持证券。年4月，珠江实业终止并赎回上述珠江管理年未偿还的8.82亿元及相关资产支持证券利息，并解除上述部分物业未来收取管理费权利的抵押珠江管理.
珠江管理在招股书中明确指出，其竞争优势之一是拥有珠江实业支持的丰富资源。从近期招投标情况来看，珠江管理已中标广州番禺区行政中心物业管理服务、广州白鹅潭会展中心物业管理服务等多个项目。
值得注意的是，近年来珠江管理所花费的人力成本比例不断增加。根据其招股说明书披露的行政费用，珠江管理近年来行政费用增加的原因是员工成本。该费用占管理费用的比重逐年上升，分别达到70.2%、73.7%、76.6%。但事实上，珠江管理过去曾有过未能为部分员工足额缴纳社保和公积金的记录，但其声称拥有高效的人力资源体系已成为竞争优势。
母公司房地产股表现不佳
另一方面，珠江管理力争上市，但广州珠江实业发展股份有限公司多年来的上市成果却让一直不满意。截至年7月14日收盘，珠江实业旗下珠江股份每股价格为3.63元。近一年来，珠江股份每股价格基本徘徊在3.6元左右，每股最高价格未超过6元。长期市值仅约31亿元。
不仅如此，珠江股份非常热衷于对外投资项目，但投资回报却令人担忧。公开资料显示，截至6月19日，珠江股份对宜华公司的债权投资已到期未偿还约19亿元，占公司归属于上市公司股东净资产的92.21%年底的公司；截至6月25日，珠江股份对东展公司的3.35亿元债权投资已到期尚未偿还，占公司年末归属于上市公司股东净资产的15.89%。上述两家公司的债券投资余额占珠江股东净资产的108.1%。
年，由于计提巨额投资亏损，珠江股份业绩由盈转亏，归属于母公司的净利润首次出现亏损5.91亿元。外资急于回笼资金，珠江股份自身的开发项目也急需资金。7月7日，珠江控股发布公告称，因南沙湾项目发展需要，拟按50%股权比例提供连带责任担保，为其提供不超过6.5亿元人民币的担保。控股子公司广州君豪房地产开发有限公司。担保期限为3年。
更重要的是，珠江股份还负责对控股股东珠江实业控制的公司进行支付。7月12日，上交所发现珠江股份代表珠江实业子公司瑞星垫付土地增值税结算资金，构成关联方非经营性资金占用，损害投资者利益。对珠江股份、关联方瑞士中兴投资有限公司及相关责任人给予监管警告。
种种迹象表明，珠江实业急需获得资金。在房地产企业分拆物业管理公司上市的大趋势下，珠江实业也选择了通过子公司珠江管理上市的路径。记者就此事尝试联系珠江实业和珠江管理层，但截至发稿，尚未得到回复。
中小物业管理公司上市未达预期
据记者不完全统计，截至年6月30日，目前市场上上市的物业服务企业约46家，其中香港主板42家，总市值超万亿元。目前，等待上市的物业管理公司超过25家，其中来自广东的物业管理公司超过6家正在排队赴港上市。
公开资料显示，截至年7月8日，融万家、松都服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活等物业管理公司首次在港交所上市。其中，松都服务、融万家上市首日收盘价均低于首发价，跌幅超过8%，情况不容乐观；还有越秀服务、新希望服务、兴盛商业等，上市首日涨幅不足4%。甚至增幅为0，上市也没有引起太大水花；只有少数物业公司实现首日涨幅超过8%。
显然，市场对物管股的反应也变得更加理性，港交所也在提高物管股的准入门槛。此前，香港联交所公布新上市规则，决定自年1月1日起将主板利润要求提高60%，并修改利润分配要求。值得注意的是，主板上市申请人三年内股东应占利润发生重大调整，即最近一个财政年度股东应占利润不得低于万港元，前两个财政年度不少于万港元。
根据港交所的解释，上市申请人的最低市值要求已调整为5亿港元，但盈利要求却长期没有更新，导致不少上市申请人只达到最低市值上市公司的盈利要求为历史市盈率25倍。这项新规的出台，将对市盈率较高、利润较低的小公司产生影响。
