总体概述：
1、大虹桥快速发展。青浦的发展将刷新大多数人对郊区的刻板印象！
上海“十四五”和规划中青浦的规划定位是依托环境资源，规划建设集生态、创新、商务、旅游、休闲于一体的水乡小镇。
从区位来看，青浦区位于上海西部，与江浙接壤。北临嘉定，东临长宁，南接松江、闵行。总体发展格局可以概括为：轨道导向、东强西弱、三个重点、良好环境。
1.以轨道为导向。青浦区房价的飙升，其实是17号线造成的。没有17号线，青浦房价很难有这样的爆发。也正是因为如此，青浦的房价主要跟随上轨。此外，青浦新城与朱家角未来还将通过17号线连接。青浦新城几乎拥有青浦所有的行政机构及周边设施。自然景观和商业设施齐全。堪称青浦的“人民广场”。这里的价格还是不错的。性价比非常高，比徐京东更亲民。居住舒适度比较高。与同价位新房较多的嘉定地区相比，青浦新城的配套更加成熟，交通短板也将通过17号线弥补。
2、东强西弱。青浦东部实力很强。由于虹桥商圈的拓展，青浦东部的实力可以与北部的闵行相抗衡。但青浦西部的配套设施仍沿17号线开发，除地铁一号线外，基本没有可以利用的大型商圈。
青浦的房价也是东高西低。东部的高端楼盘价格基本都在6万左右，但朱家角的价格只有4万左右。下图中灰线代表上海平均房价，红线代表青浦平均房价。目前，青浦新房均价略高于上海平均房价。可见，该地区的房价近年来上涨很快。
3、三大要点。青浦的三大点是大虹桥、青浦新城和朱家角长三角一体化，形成了类似杨浦的“青浦三合一”格局。
4、环境优良。青浦的开发和规划刚刚开始，青浦的生态自然环境确实不错，城市界面和规划也相当不错。
此外，华为研发基地的落户无疑将为青浦新城和青浦西区的发展带来新的机遇和高度。要了解，华为已投资近百亿，土地面积近百公顷，未来预计引进3万至4万名科技研发人才。这确实给青浦引进了很多高收入群体，这也是一个非常重要的信号。
行业分析
1、徐泾板块【自住、改善、投资皆佳】
徐泾是虹桥商务区西侧的一大片地段，位于大虹桥核心区。
徐泾人口少、密度低，是青浦成熟的别墅区。
由于主办进博会的国家会展中心位于徐泾，因此徐泾的形象一直是虹桥。
此外，由于发展较早，徐泾规划了大量高能建设。
例如，万科天空城的TOD配备了大量的商业设施；还有盘龙天地配套的绿地和商业设施。
徐泾板块主要依托地铁17号线。如果以虹桥核心区为基准点，嘉定、青浦、松江分别是扩散板块。
真正与虹桥枢纽相连的是前往青浦的地铁17号线。向西走，唯一能看到的地方就是青浦新城周边。因此，对于工作区域在虹桥的购房者来说，徐泾地段是绕不开的区域。距虹桥核心居住区旭英路站仅一站路。这是一个具有自用和替换潜力的部分。从投资角度来看也是首选。增值保值潜力巨大，紧跟大虹桥的步伐就可以了。
此外，徐泾的所有新房，从最早的中建、仁恒、中骏、葛洲坝，到现在的瑞安、万科、招商、远洋等，都是次新房项目，价格较高。品牌力。品质、城市界面、居住氛围都非常出色。
也就是说，今天虹桥片区范围内的整个徐泾无论是从板块形象、规划开发速度和水平、还是新房质量上都是优秀的。
因此，如果你在青浦预算充足、积分合适，徐泾一定是你的首选。因此，大虹桥徐泾地段近年来一直是楼盘热点区域，该区域新房曝光度极高。
2.青浦新城板块【聚焦建筑板块，未来可期】
上海规划中，将青浦新城等部分地区培育成为具有综合辐射和带动能力的综合节点城市，使其承载上海“全球城市”的部分核心功能。青浦新城定位为上海—湖轴上的节点城市。是一座以创新研发、商贸、旅游休闲为支撑的具有江南文化底蕴的生态水乡和湖滨城市。交通方面，17号线青浦新城共有4个车站，分别是汇金路站、青浦新城站、曹营路站、淀山湖大道站。
商业设施方面，主要大型商业广场有青浦吾悦广场、汇金路站青浦宝龙广场、东都悦来城、曹营路站富深商业中心、青浦万达广场等。
教育设施方面，复旦附中青浦分校、青浦平和双语学校、毓秀学校、青浦实验幼儿园、青浦实验小学都是非常好的学校。此外，复旦附中青浦分校、平和双语学校、兰生青浦分校等学校也将在未来投入使用。
医疗设施方面，复旦大学附属中山医院青浦分院、青浦区中心医院、青浦区中医院等是青浦新城地区相对优质的医院，但能力未必和市中心那些三甲医院一样好。
3.肇祥段【性价比高，教育资源优良】
随着漕河泾兆祥科技绿洲落户兆祥，未来将有大量居住在徐泾、虹桥等地的群众来这里工作创业。兆祥将由长三角的老别墅区、消费目的地全面转型为面向未来的新兴产业、新的城市中心。
主要处理来自徐泾的溢流。设施比较一般，热点不多。所以，性价比其实并不比徐泾低。二手房的价格其实还是蛮划算的。非常适合想在长宁或青浦生活环境好、工作稳定但又不想去市区、预算又不多的朋友。性价比还是比较可以的。夹在青浦新城和徐泾之间，还不错。
而且，兆祥还拥有极负盛名的宋庆龄学校，这是上海任何一个部门都无法比拟的。与此同时，上海排名前三的协和双语学校也落户肇翔。
4.华新段【配套相对成熟，但公共交通有待完善】
同样受到大虹桥辐射影响的还有华新镇，据说这里是上海几大物流公司的所在地。这里是上海总部最集中的区域，企业数量相当多。
青浦华新虽然距离大虹桥不远，但交通一直是制约其发展的重要因素。因此，该地区新房成交并不理想。
但华新镇的公共交通相对薄弱。目前，最近的火车站为17号线蟠龙路站，直线距离约6公里，需要公交接驳。
未来，轨道交通13号线还计划进一步向西延伸。规划的轨道交通站点——季寨路站距离项目最近，约3公里，比目前开通的17号线更近。
经过多年的发展，华新小镇已具备一定商业规模，包括博龙虹桥商业广场、蓬联国际购物中心、虹桥宝龙城、新商生活广场、西郊乐宾芬广场等，配套设施虽不高端，但已比较完整。
区内有华新中学，附近有青浦华新幼儿园、青浦区华新小学等学校。
5、朱家角板块【产业发展带动，潜力巨大】
首先，朱家角是长三角一体化的第一个起步区。该区域的规划将在未来两年内迅速启动，值得期待。其次，朱家角远离市区，房价基本处于青浦区低端，具有价格优势。
从年11月长三角一体化国家战略兴起，到一体化政策的陆续落地，地处江浙沪交汇处的朱家角始终占据着举足轻重的地位。如果说以往长三角一体化的重点是城市联动发展的视角，那么绿色生态则表明长三角下一步的重点是人们的跨城市生活和融合。
淀山湖畔，年6月，华为将研发基地选址于青浦朱家角片区，并在朱家角建造了人才公寓。
此外，朱家角还布局了软件和信息服务业聚集的“IT小镇”。未来将以高新技术产业、总部经济、文化创意产业、高端生产性服务业为主导，打造升级版的中国硅谷。
随着网易、ARM中国、清华启迪科技城、国家能源集团等791家企业的聚集，朱家角已成为长三角科技创新产业高地，对国际高端企业极具吸引力。科技人才济济，拥有国际化的配套设施。资源也会陆续调配。
片区商业及生活设施包括：青浦万达茂、吾悦广场、铂尔曼五星级酒店、安缦酒店、区体育文化活动中心、青浦大剧院、美术馆、青浦区文体中心等。教育设施包括平和双语、复旦附中、兰生复旦等名校齐聚，打造复旦式K12教育资源。
随着时间的推移，各项规划效益逐步落实，朱家角的潜力显而易见。总体来说，朱家角不再只是一个江南水乡。随着17号线的开通、华为研发中心的成立、长三角一体化的推进，这一潜力之地的优势将逐渐凸显。
6.冲古区【发展有限，但必要时可转型】
冲古镇年远期规划目标是新型城镇化示范区、现代服务业和文化旅游特色新城镇。
当“新五城”喊出输入100万人口的口号时，冲古却表现出相反的态度。
原因是，冲古位于青浦新城城市圈内，以青浦新城为核心，需要统筹周边城镇的人口引进。年，冲古常住人口为6.36万人，但经青浦新城统筹后，冲古常住人口将控制在4万人。
原本处于青浦新城边缘的冲古或许能够迎来一轮高速发展，但遗憾的是，在最根本的人口问题上，冲古不增反减，实际上拖累了冲古镇的发展。
根据青浦区冲古镇国土空间总体规划内容，冲古与“邻居”白河一样，拥有大片以农村为主的土地，而用于城市建设的土地资源保持不变。比较少见，
目前，冲古房价不高，是购房者的过渡区。如果购房者选择在冲古买房，从目前的市场情况来看，新房会更划算，而且我们也认为冲古并不是一个买房的热门地点。购房者无需着急，只需静下心来等待新房上市即可。
回顾冲古的发展，起步为时不晚，已有不少品牌地产企业进驻。所以冲古发展缓慢的原因可能是区位因素。
冲古距离主城较远，这是客观事实，但也没办法。上海郊区的大部分街道和城镇都存在这个问题。
与此同时，冲古远离青浦新城。青浦区长远规划中，重点实施“一城两翼”战略。冲固虽然位于两翼中的“东翼”，但位于东翼以北，并不在青浦区主流发展轴线上。显然这样的位置并不有利。
此外，交通也是制约其发展的重要因素。事实上，青浦区的发展重点也围绕着目前开通的17号线，冲古并不在该线沿线。距离镇中心最近的肇祥车站有5公里多。由于交通处于劣势，所以更加困难。很难有人口流入，也很难吸引更好的产业落地。
当然，就未来的交通规划而言，冲古还有一条线路值得期待，那就是沪苏嘉城际快铁。该线路从虹桥枢纽出发，进入青浦。沿北青公路行驶，在冲古镇设有车站。预计地点位于肇崇高速公路与北清高速公路交叉口。该铁路建成后，将填补冲谷无轨交通的空白，为冲谷带来新的活力。不过，这个计划仍然是长远的，需要很长时间才能实施。
说实话，目前的冲古并不在青浦的重点发展区域，发展显然会来得更慢。在这里购房的购房者未来将不得不再次面临更换的压力。想要冲古走上“快车道”发展，就看未来冲古的交通能否跟上。
7、白鹤板块【发展缓慢，低于预期】
作为一个老郊区小镇，白河镇的生活气息依然存在。镇中心沿街配套设施很多，基本可以满足日常需求。孩子学习没有什么大问题。但这里的生活质量不如17号线沿线的青浦。与其他小区相比。
很多人都关心白鹤。其实就是因为白鹤的发展太慢了。就像现在的房价一样，二手房最低每平米不到2万元，总价100万以上才能安家。这给了那些真正需要的人一个上车的机会，但同时，一旦你买了这个地方，以后可能真的很难对白河的房价抱有任何幻想了。
白河镇的现状是，虽然沿街有商店、学校，可以满足当地居民的日常生活需求，但城市面貌确实一般，毫无现代感可言。
去年11月，青浦百合发布规划。整个镇面积58.7平方公里，相当于3个黄浦区的面积。它确实足够大，定位为沪宁发展轴上的门户。类型城镇。然而，面积大并不意味着发展充分。这从土地总体规划中就可以看出。白河建设用地总规模控制在公顷，即12.45平方公里，占比仅21%。
不仅如此，建设用地指标仅为12.45平方公里，仍保留大量战略空白区域。事实上，如果不开发，分配给住宅、商业和工业用地的规模将会越来越小。
说得更直白一些，白鹤依然逃脱不了农村的命运。熟悉白鹤的人可能都知道，最出名的地方就是草莓，但草莓能否支撑白鹤未来的发展呢？
相比之下，同为上海窗口城市、与白河接壤的嘉定安亭，无论从城市面貌还是产业配套上都不是一个档次的，所以对白河的发展不要抱有太大期望。预计。
当然，百合也有一些优势。比如，在长远规划中，城市铁路嘉庆至宋金线可能会在白河镇预留站点，那么这个上海郊区的小镇未来也将拥有相对便捷的交通网络。
但说实话，嘉庆宋金线是上海的郊区环线，方向质量并不高。因此，居住在白河的居民需要在青浦新城或其他车站换乘才能乘坐这条地铁进城。显然，即使有嘉庆宋黄金线规划，白河的交通也没有想象中的那么方便，但有地铁总比没有好。
白河的发展非常缓慢，因此这里的商品房市场极其不成熟。
目前，白河镇二手房市场主要以老公房和西景明苑为主，建于年左右。老公房至少有20年的房龄，目前均价在1.7万/平方米左右，而西景明园几乎是白河镇核心地段最好的二手房，单价每平米也就2万多元。至于房价的波动，可以说，上一轮房价上涨期间，这里几乎没有任何动静。
目前该板块的宝业活力天地新房在售——套，均价元/平方米。作为青浦区的白河，这个价格和奉贤、金山相当。但从城市配套资源来看，地块周边仅能看到农田。即使是在镇中心，配套设施也非常低端，质量显然不如奉贤和金山。
既然选择了白河，购房者就不得不放弃一些因素，比如升值潜力、区域规划等，毕竟白河的发展无法与青浦其他区域相比。
在上海青浦区买房很好。从房价来看，青浦的房子并不便宜。淀山湖地区的新房价格在4万左右，虹桥附近的新房在5万到6万之间，远高于我国大部分城市的价格。青浦近年来发展迅速，未来在青浦买房潜力巨大。
交通和发展潜力是买房时要考虑的两个主要因素。作为五个新城之一，青浦新城与繁华的嘉定新城和临港新城相比，存在感较弱，但其交易面积却始终位于整个大上海的前列。在上海规划中，青浦新城将成为沪湖轴上具有综合辐射和带动能力的节点城市。将以创新研发、商贸、旅游休闲为支撑，承载上海“全球城市”的部分核心功能。由此可见，未来青浦的房价势必上涨。
当前适用区域为青浦区。目前有两个部门可以考虑，预算300万。
1、青浦冲古板块。目前该细分市场均价在左右。目前在售项目为佳兆业君汇尚品，即将推出的项目为绿地太平公馆。其中，佳兆业可供选择的户型有两种：78户2房和98户3房。由于绿地太平公馆的预售证尚未正式发放，具体价格尚不清楚，但参考扇区价格，预计可以选择82平米。两居室和90平方米三居室公寓。
2.青浦新城板块。该板块的大发融悦四季项目刚刚获得预售证。高层建筑均价约为3.7万元。即将推出的78平方米两居室公寓预计总价约为290万元。
