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我个人认为，深圳发展的瓶颈主要有两个：
深圳只有北京12%的土地面积，常住人口却超过了1500万。在这样的土地与人口的严重比例失调的情况下，必然会有房价高、租房费用高、企业办公成本高等一系列问题，而且这个问题始终是没有办法解决的。虽然政府通过增加保障性住房、对企业进行补贴等方式来进行缓解，但这只是治标不治本。
解决问题的方式只有深圳扩容或与周边城市联动。现在推出的粤港澳湾区概念，从某种意义上来说正是一种好的尝试。从其中的具体政策上看，包括有淡化户籍概念、加强各城市的交通循环、鼓励城市居民跨城置业、区域产业重组优化等等，如果都能得到落实，深圳的土地人口矛盾将不再那么突出。注意具体的效果如何，我们只能拭目以待了。
深圳能从一个小渔村发展到中国一线大城市，可以说是享尽了改革开放的红利。国家在深圳发展的开始阶段，可以说是不遗余力的给予了各种优惠扶持政策，同时深圳毗邻香港，天然的地缘优势使其方便的获得了香港的资金及技术经验，这些深圳城市发展中收到的“大礼包”，是其它城市难以想象的。
但是，中国发展必须要走向均衡，不能只依靠一两个明星城市。这些年来，国家的各种政策都已经放开，不再是深圳独享，香港经济也走向疲软，无法再如以前那样给深圳巨大的帮助，从这些因素看来，深圳城市发展的红利期已经结束了。
地盘太小是深圳的第一个瓶颈。深圳占地面积约二千平方公里，不到上海的三分之一，这就造成工业用地缺乏，用地成本太高，导致华为搬离深圳迁到东莞，很多类似的企业也把研发和生产基地搬出深圳，如果把东莞并入深圳，对深圳的发展更有利。
第二个瓶颈是广东省为保广州的首位度，在政策上对深圳的制约，如有的高铁不合理地绕开深圳，港珠澳大桥宁可车流稀疏也不联通深圳等，深圳虽然是计划单列市，但也难以完全放开手脚。
全年实现地区生产总值26927.09亿元，比上年增长6.7%。第一产业增加值25.20亿元，增长5.2%；第二产业增加值10495.84亿元，增长4.9%；第三产业增加值16406.06亿元，增长8.1%。同时深圳市正进行产业转移，将其部分工业转移至东莞地区，也就意味着未来甚至市的第三产业将极其发达，依靠第三产业拉动经济的快速发展。
资料来源：深圳市统计局
深圳在成为经济特区四十周年后，经济取得了巨大的进步，但是现在依然有着一些问题制约了深圳市的进步。
一、房价
深圳市的房价是大家有目共睹的，高房价给人带来的感觉就是自己在这个地方只是个过客，赚些钱就得离开这个城市，让人们对城市的归属感较差。同时，建设工厂与学校需要大量的建设用地，而过高的房价又间接地制约了两者的发展。
二、空间不足
深圳市面积约为2000平方公里，在北京、上海还有广州这几个一线城市中面积最小，同时这2000平方公里也并不是全部都适合开发，所以受到地形的影响，实际可以开发面积将会更小，这对深圳市的未来发展是不利的。
三、教育
说到教育，可以说是深圳市的一个痛，因为教育不是短时间建个学校批一些钱就能够成型的，它需要一段时间的积累才行，这个时间段可能是几十年，虽然说深圳市吸引着全中国的优秀学子到本市就业，但是其本地高校资源较少也成为了了制约其增长的一个瓶颈。
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深圳发展的瓶颈是，“要想城市有持续的活力，留住年青人，留住清华北大寒门的高技术人才，给他们个宽松没有多大压力的环境，必须扼制住失去理性的，一味由资本追逐价值极限的疯狂。
必须改变有房人日夜祈祷房子升值私欲的无限膨胀。
现在是，刚出学堂门的有才学有能力可以在全球挑选职业的学子，深圳拿什么吸引ta们?留住ta们?
劳动密集型，技术含量低的岗位，能使从业者安心，快乐的工作，不被年头忙到年尾积蓄所剩无几的焦虑恢心折磨。
据我所知，有很多新型产业想在深圳安身立足来谋更大的施展空间，奇高的地皮及房价是他们的最大拦路虎。
必须从房子带给他们的烦恼开刀。
谢谢邀请，深圳市位于我国南部沿海地区，珠江口的东岸，行政区划属于广东省，在我国所有城市中，深圳绝对是一个奇迹。深圳在改革开放以前，还是一个小地方，当时没有任何人能够想到深圳能够发展成为与北京、上海和广州齐名的“一线城市”，放眼全球范围内，也找不出第二座像深圳那样快速成长的城市。1979年国家设立深圳市，并在1980年成为了我国第一个经济特区，从此深圳的发展进入了快车道，甚至都创造了一个代表发展速度的新词，那就是“深圳速度”。
经过40多年的发展，深圳已经成为了一座现代化的国际大都市，2019年深圳市的GDP总量达到了26927亿元，列在上海和北京之后，位居我国所有城市第三位，比排名第四位的广州市GDP多3299亿元。深圳市是我国的副省级城市、计划单列市、全国性经济中心城市和国际化城市，2019年深圳市的常住人口数量达1343万人，是一个超大城市。从人均GDP角度来看，2019年深圳市人均GDP高达20万元，位居我国所有城市第一位。
深圳为什么会从一个小渔村变为一座国际化的大都市呢？我们来分析一下深圳的优势区位，深圳发展的优势总结起来就是“优越的地理位置和政策支持”，深圳的南面就是香港，深圳是大陆距离香港最近的城市，深圳邻近香港，在发展初期可以十分方便的利用香港的资金、技术和管理经验，当然这一切也要深圳作为“经济特区”的政策支持才能实现。在发展初期，深圳包括整个珠三角地区主要从事“三来一补”加工，利用自身廉价劳动力的优势，发展劳动密集型工业，逐步积累资金、技术和经验，使得深圳发展走上了快车道。
那么深圳发展有什么区位劣势呢？深圳发展最大的劣势就是“发展空间不足”，深圳市的面积约为1997平方千米，建成区面积928平方千米，城市化率达100%，是我国第一个完全城市化的城市。我们发现，深圳市的面积在我国四大一线城市中是最小的，发展空间不足，使得深圳的发展空间潜力受限。为此深圳的将来的发展需要将低端产业向其他地区转移，并对深圳进行“产业升级”，大力发展高科技和高技术产业，提高产品附加值。
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