11月14日，受利好消息刺激，A股及香港地产板块再度爆发，相关个股掀起涨停走势。
截至收盘，A股房地产板块高开后回落。粤泰控股、新华联、新城控股、金地集团、三湘印象等个股涨停，豫发展、黑龙江黑龙江投资有限公司等个股涨停。牡丹盘中震荡，收盘分别上涨9.58%和4.01%。
港股方面，地产股全天强势，德信中国大涨110.91%，碧桂园盘中涨幅一度超50%，收盘上涨45.54%尾盘，绿地香港、龙光集团、富力地产、雅居乐集团、时代中国控股等涨幅均超过30%。
消息方面，11月13日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场稳定健康发展工作的通知》，包括房地产信贷投放、“保交”金融支持、金融消费者保护等。在权益方面提出了16条要求。目前，已有多家金融机构确认收到此《通知》。
事实上，在今天大涨之前，房地产股已经表现良好，其中港股表现最好。例如，领先的民营地产企业碧桂园、雅居乐、新城发展等民营地产企业相比近期底部均实现了翻倍增长。
申港证券认为，新一轮房地产政策宽松已经开始。这一政策涵盖范围更广，涵盖了供需两端融资、“保交割”、风险处置等各个方面。实施单位由央行、银保监会牵头。同时，合理向地方政府和金融机构放权，确保政策落地。其灵活性和力度比前几轮政策放松更为显着，风向也出现了前所未有的转变，这将对行业整体产生积极影响，同时对陷入困境的高位提供积极提振。——优质民营企业。
值得一提的是，在房地产板块的强力支撑下，建材、家电、银行等房地产链条相关板块今日大涨。
其中，A股个股千景花园、中天精品装饰、兔女郎、江苏雷力等个股触及涨停，三棵树、东方雨虹.SZ）、老板电器、火星人、招商银行等大幅上涨。港股国联通信大涨37.78%，中国联塑大涨16.58%，红星美凯龙、国美零售、华润水泥控股、海螺水泥、中国建材等紧随其后。
众所周知，房地产行业的发展链条较长，涉及上下游行业众多，如关系国民经济的钢铁、水泥等建材、建筑工程、装饰工程、家具、家电、住宅等。机构与其他行业密切相关。所谓“牵一发而动全身”，非常适合房地产连锁企业！
国金证券认为，未来“保交楼”力度将持续加大，将利好建筑、建材等房地产链条中的后周期行业。同时，在“保交房”背景下，房企竣工量将得到保障。受关联方影响的民营地产公司价值有较大的恢复空间。
此外，不少机构也指出，随着房地产一系列利好政策的不断落实，一方面将有助于改善市场对房地产产业链的预期。另一方面，建材、钢材、建筑企业、家电、家居等与房地产密切相关。强劲的上下游产业也有望同步好转。
作者：洪小豆
新年之际，住建部“土地市场动态监测监管系统”发文，要求22个重点城市按照年土地市场动态监测监管要求，做到“三个集中”住宅用地分类控制文件，年发布不超过3个住宅用地公告。22个重点城市为北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沉阳、宁波、长春、天津、无锡。
此次推出一年三次集中供地政策。从根本上来说，国家有意调控房价。集中供地意味着国家允许这22个重点城市每年3次对外出让土地。以前，繁华的土地交易中心可能没有这么热闹。每年3次集中挂牌、领取土地，使土地信息更加透明。开发商珍惜这些囤地的机会，自然会更加重视。供地单位也不会私下与某家公司谈判，因为土地需求紧张，有可能获得好价格。土地市场趋紧加速了中小开发商的退出。
有人说集中供地就像进赌场。以前赌场每天都营业，无论是大玩家还是小企业都可以来玩几局。现在赌场一年只开3次，只有几张桌子。大的肯定是抢着上桌，小的却不一定能上桌。大玩家不可能一年只等赌场开业三次，所以必然会去三四线城市。大玩家涌入三四线城市，小玩家三四线城市也不乐观。从这个生动的例子我们可以看出，此消息一出，以万科为首的万科、新城等地产股双双涨停！保利、招商双双大涨，港股华润、融创、世贸、绿城、恒大均上涨10点以上。此消息得到证实后，各地纷纷出台符合相关政策的具体实施措施。宁波、青岛、济南、天津等地相继发布消息，明确实行每年三次集中供地限额。从已正式公布的几个城市的政策来看，“集中”主要体现在时间上，即全年分三批，仅在指定月份，“集中”公告、“集中”组织宅基地流转。制成。确实，这22个城市的楼市近年来过热，而且都是被“量价齐升”的重点城市，其中不少被“约谈”。这次的目的非常明显，就是为了降低当地的土地供应预期，稳定房价。全国22个重点城市每年3次集中供地，经过7、8个月的准备，大量货源供应。这实质上考验的是项目的现金流和融资能力。未来房地产市场留给中小开发商的机会所剩无几。
土地新政真正让土地行业进入调控时代，保障土地供应、稳定楼市预期。限购、限贷、限售限制楼市投机和房价上涨，严格落实房子是用来住的理念。
年房地产开发商资金链普遍承压，其中最重要的问题之一就是预售资金监管变得异常严格。在更多房地产项目关停、开花的背景下，不少城市收紧了预售押金的监管政策。
随着新年的到来，房地产企业预售押金的规定或将放松。2月10日晚间，市场消息称，《全国商品房预售资金监督管理办法》已于近日制定，要求各地根据工程造价合同和预售资金确定重点监管资金数额。其他事项。此举意味着去年下半年以来收紧的监管形势有望得到放松。受此消息刺激，11日早间，房地产开发、家装、建筑、房产中介等板块齐声上涨，多只股票触及涨停。
对于这一“利好消息”，多位房地产行业高管和一线投融资从业者对第一财经表达了谨慎看法。一是地方和企业层面还没有接到正式通知，也没有看到正式文件的发布；其次，即使消息属实，房地产从业者普遍认为，给行业带来的好处也有限。
“对于那些信用已经崩溃的房企来说，不会产生实质性的积极影响。”一位受访者表示。
此外，有业内人士指出，按照工程总造价计算监管定额并不是什么新鲜事。此前很多地方政府都实施过类似的做法，因此可能不会导致过多的资金释放。
A股8只地产股触及涨停
2月11日，房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾，领涨股市。
截至中午12点，A股装饰建材板块整体上涨3.3%，建筑板块整体上涨2.8%，房地产开发板块上涨1.2%。港股地产代理板块上涨4.74%，建筑施工板块整体上涨3.4%，家装零售板块整体上涨3.3%，房地产开发商板块上涨1.3%。
具体看上市公司，早盘开盘后不久，泰禾集团、融安地产、南山控股、天宝基建、金科股份、北投发展、嘉凯城、中国五一等8只A股个股涨停板涨停，新城控股涨6.3%，万科A涨2.3%，阳光城涨1.0%。香港地产股中，时代中国涨7.8%，富力地产涨7.3%，世茂集团涨6.6%，中国奥园涨6.4%。香港上市房地产代理公司易居企业控股上涨5.4%。
为何一则关于商品房预售资金管理的消息能引起股市如此大的轰动？这向房地产发出什么信号？
以往，商品房预售款监管的具体办法由地方政府制定，标准和实施细则不一致。有些城市要求预售款全额转入监管账户并监管40%-50%，而其他城市只监管5%。但去年下半年以来，由于房地产企业资金链紧张，多地房地产开发项目暂停。因此，不少城市迅速对预售资金监管下了“紧咒”，严格限制房地产企业预售资金的使用。
统计显示，去年下半年，40多个城市收紧了预售资金监管，如提高监管额度比例、“购房款全部纳入监管”、不再区分重点监管和一般监管等。此外，在执行层面，监管部门对企业预售资金使用方式、项目进度和质量的审核也更加严格。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，多地收紧预售资金监管，防范“交付风险”，有利于保障购房者权益。然而，一些城市的情况过度收紧，这对于财务结构相对一般的企业来说是一个问题。对于房地产企业来说，意味着在困难时期遭遇较大的流动性压力，这将影响企业的整体偿债能力和投资能力。
监管力度的加大，导致了一个奇怪的现象：很多房企账面上有上百亿，但实际可用资金只有几亿，甚至有两三十亿的债务无法偿还，而且数额巨大。债务最终会出现。违约的“雪球”越来越大。
此前，多家房企反映，资金链压力较大的主要原因是预售资金监管力度过大。“去年上半年，我们努力降价出售了一批房子，但最终只有不到30%的资金回到了集团，房企很难自救。”某20强房企内部人士曾透露，第一财经称，该公司去年11月出现债务违约。
据了解，在资本监管方面，各地标准不统一，有的地方特别严格。“一个房地产公司出现危险后，其他正常经营的公司去取款就被卡住了，如果拿不到资金就更麻烦了。”某龙头地产公司投资总监告诉第一财经记者。
据市场消息，新出台的国家商品房预售资金监督管理规定与旧规定最大的区别在于，预售资金规定在全国范围内明确统一，并要求城市市、县农村建设部门根据工程造价确定。合同的批准可以保证项目完成所需的资金数额。当账户内的资金达到监管限额时，多余的资金可以由房地产公司提取，免费使用。
虎年春节前，有消息称，全国范围内正在起草预售资金解绑政策，以缓解房地产行业的流动性压力。虽然当时只是谣言，但也引起了不少关注。因为房地产企业可以依赖的资金中，房屋销售集合资金是最确定的一类，因此对预售资金政策的放宽抱有很大的期待。一旦出现什么风吹草动，房地产行业的情绪就会空前高涨。
“处于危险之中的房地产公司仍将受到阻碍。”
值得一提的是，截至目前，有关《国家商品房预售资金监督管理办法》尚未公开正式文件。市场消息传出后，第一财经采访了多家龙头房企，但市场一线房企尚未收到官方文件或通知。
“这个文件是住房和城乡建设部牵头的，但是下面还没有看到。”某大型房地产公司区域负责人告诉第一财经记者。
一位20强房企内部人士告诉记者：“看到消息后，我们向总部所在的房协进行了咨询，房协并没有看到相关文件。”
“我还没看到官方文件，传闻很多，希望是真的。”一家排名前20位的房地产公司的首席财务官说道。
大多数房地产行业人士认为，如果消息属实，确实对整个行业有利。但具体细节、何时实施、各地如何实施，目前还没有底线。因此，一线从业者的态度基本是谨慎的。
某龙头房企投资部负责人表示，目前，国家确实希望银行加大对房企的贷款力度，但银行发放的贷款已被搁置。存入监管账户且不能提取。如果监管账目不规范，就等于上层下发了政策，最终控制不了。
某20强房企CFO认为，如果政策属实，将是一个积极信号。过去，在预售资金监管上，有些地方做得太过分，有的甚至将房地产公司资金存放于第三方以谋取私利。新政策对过去的混乱局面起到了纠正作用。对于行业来说，应该回归正常范围。该监管的就监管，不该监管的退还给房地产企业。
对于政策的后续影响，CFO认为，对不同房企的影响应区别对待。信用良好的房地产企业获益匪浅。这些公司的资本监管相对宽松，这与陷入危险的房地产公司不同。脱险房企监管账户资金未来仍将“趋紧”。该政策不是在需要时提供帮助，也不是提供紧急救济。政策不会影响行业洗牌，只是让优质房企有空间和实力收拾烂摊子。
“对于面临风险的房地产企业来说，影响不会很大，因为现在很多项目都是合作项目，之前合作项目的资金都没有分配。即使现在把钱退回来，考虑到项目的风险，合作伙伴，他们仍然不敢分配。”他说。
中原地产首席分析师张大伟表示，从近期各地预售政策的变化来看，基本都是有松有紧。核心对于信用高的企业仍然相对宽松，但对于资金链紧张的企业则继续收紧。一方面可以释放市场整体流动性，另一方面也保证了购房者的基本权益得到保障。
某20强房企一线融资业务负责人认为，后续影响仍需逐市看待，因为虽然国家有统一的政策，但制定和实施具体细节仍取决于地方政府。“我们预售资金监管账户的余额确实很大，真不知道能释放多少。”
多方博弈
同时，业内人士表示，即使预售押金监管政策放松，执行层面也大概率会出现地方政府、房企、项目合作方之间的多方博弈。将来。
从地方政府的角度来看，去年以来房地产企业的雷雨、项目停工确实带来了巨大的压力，尤其是一些房地产企业资金“十锅九头”。为了保证楼宇交付，地方政府必须支付预售费用。金融监管逐步加强。
“上面说的很容易，但责任还是落在地方政府的身上，地方政府的责任很大，所以新政策落实起来并不容易，政策的实施不能一刀切。”——一刀切，肯定会区别对待。”上述20强房企CFO预计，出于责任的考虑，地方政府在实施政策时会严格考虑当地具体情况。
某龙头房地产企业的投资经理也认为，谁也不能保证企业不会出问题，尤其是民营房地产企业，地方政府的态度还是很谨慎。
而事实上，流传的“新规”并不新鲜。此前，不少地方政府已经采取了类似的做法来实施。根据华西证券对50个城市前期预售资金监管政策的调研显示，按照工程总造价计算监管额度早已成为主流方法。例如，大连市要求重点监管资金额度按项目预算存量总额的110%计算。宁波要求按工程造价的130%计算。这与新政中流传的“市、县城乡建设部门根据工程造价合同等确定”的要求没有太大区别，因此不会导致大量资金释放。
有业内人士指出，部分城市根据新政策不但不会放松，反而可能会更加严格。例如，北京此前要求预售押金重点监管限额不得低于元/平方米。如果北京实际工程造价超过元/平方米，重点监管限额反而会提高。
亿瀚智库认为，对预售资金的严格监管有其合理性，主要是为了保护消费者的合法权益。然而，此前政策的严厉程度似乎超出了预期，让企业雪上加霜。因此，预售资金监管应适度合理化，在市场与企业之间寻找平衡。如果消息属实，无疑会减轻企业的财务负担，但即使放松，也大概率会在保证房屋正常交付的基础上进行适度调整。不会出现大规模松动。适度调整后的资金可优先使用。这种温和的调整，比如向供应商支付欠款，可能对公司本身没有太大帮助。
此外，亿瀚智库表示，对于杠杆极高、信用崩溃的民营房企，预售资金监管大概率不会放松。此次松动后，无法保证公司能够成功交付项目。因此，放松的主要对象仍是信用较高、经营状况良好的企业。不同城市的基本面也不同。如果某个城市烂尾工程普遍存在，那么大概率不会有明显的放松。
“即使国家新的预售资金监管政策出台，也不意味着预售资金监管会放松。地方政府为了保护购房者的权益，也会做出明确的规定。总体来看，一些由于前期过度紧缩，各城市可能会放松一些措施，具体实施我们也会根据本市情况执行政策。”张大伟说道。
